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银行房产抵押贷款怎么贷最划算最近好几个朋友问我，想把家里房子抵押出去贷点钱做生意或者周转，到底怎么操作才不吃亏!  说实话，这年头谁的钱都不是大风刮来的，贷款这笔账要是没算清楚，后面真得后悔。 今天我就把银行房产抵押贷款的那些门道，掰开了揉碎了跟你聊聊，保证让你听得懂、用得上。 先搞清楚，银行房产抵押贷款的核心就是拿你名下的房产做抵押，银行按房子评估价的一定比例给你放款，你按时还本付息;  听起来简单，但“划算”二字里藏着不少坑，接下来我逐个跟你拆解。 利率高低，其实是能谈的很多人觉得银行贷款利率是固定的，其实不然! 不同银行的利率政策差异挺大，国有大行通常利率低，但审核严、放款慢。 股份制银行和城商行利率稍高，但灵活、放款快! 你要做的不是说“哪个银行便宜就找哪个”，而是先看看自己条件：征信好不好!  收入稳不稳定。 房子在哪个城市。  如果征信干净、收入稳定，完全可以去谈利率，甚至能争取到基准利率下浮10%到20%。 记住，主动问一句“你们最近有没有利率优惠活动”，往往能省下一两万的利息？ 额度不是越高越好，够用就行银行一般会按房产评估价的70%左右给你放款，假设房子值200万，最多能贷140万? 很多人一听这数字就眼馋，想贷满; 但你得算笔账：贷的钱越多，每月还款额就越高，利息总额也越多？  如果你只需要50万周转，硬要贷100万，那多出来的50万放在手里，每年得白白付几千到上万利息。  所以别贪心，根据实际需求来，留点余地就行。  期限长短，跟你还款能力挂钩抵押贷款的期限通常是1年到20年，甚至更长。 选择长期限，每月压力小，但总利息高! 期限短，每月压力大，但总利息低! 比如同样贷100万，10年期和20年期的月供能差出好几千！  这里有个小技巧：如果你收入稳定、每月现金流充足，选5到10年最划算。 如果你收入波动大，比如做生意的，选15年以上给自己留条缓冲带，万一遇到淡季也不容易断供； 还款方式，别光看月供多少常见的有等额本息和等额本金两种；  等额本息每个月还一样多，适合收入固定的人。  等额本金一开始还得多、后面越来越少，适合想尽快还清的人。 还有个容易被忽略的“先息后本”，每个月只还利息，到期一次性还本金，这种方式对短期周转特别友好?  但你要注意，先息后本的银行审核更严，而且到期你得保证能拿出本金来还。 没有哪个绝对好，关键看你啥时候用钱、啥时候能还上。 常见误区，你中招过吗第一个误区是觉得“房子抵押了就住不了了”？  放心，正常还贷的前提下，房子平时该怎么住、怎么出租都行，银行不会管。 只有当你逾期很长时间，银行才会拍卖房产! 第二个误区是“找中介一定能更便宜”; 确实有靠谱中介能帮你匹配到低利率银行，还能快速过审;  但也有不少中介打着“内部渠道”的旗号乱收费，动不动就要你几千到几万的“服务费”。 建议你先自己去银行问一圈，摸清底线，再考虑要不要找中介； 第三个误区是“能贷多少贷多少，留着备用”;  我前面说了，多出来的钱不用也得付利息。  除非你能确定这笔钱一定用在高回报项目上，否则别给自己背债。 总结一下，想贷得最划算，你得先理清自己到底需要多少钱、能承受多少月供，然后对比至少三家银行的利率、额度和还款方式，最后再决定；  别盲目追求高额度或长期限，适合自己的才是省钱的。 如果你现在正考虑房产抵押贷款，不妨先列一张表：你的房产评估价、需求金额、预期还款时间、可接受的月供上限; 拿着这张表去问银行，对方报价时你心里就有底了； 最后留几个问题，你可以带着去和银行沟通：1.你们的利率是基于LPR加多少基点，有什么优惠条件! 2.提前还款有没有违约金，违约金怎么算? 3.除了利息，还有没有评估费、公证费、保险费这些隐藏费用!  4.如果中途急用钱，能不能申请循环额度或者二次抵押。
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